Khan Academy – The housing price conundrum 课程笔记 Part I

最近在观看 Khan Academy 上关于金融知识的系列课程,今晚学习的视频内容是 Sal Khan 分析了 2000-2006 年之间美国的平均房价疯涨的原因。

先介绍背景,课程以 00 年房价作为基准点进行分析,00-06 年之间美国全国房价不断往上涨,04 年的时候相对于 00 年的房价上涨了46%,06 年顶峰的时候相对于 00 年则是上涨了 88%。美国历史上房价从没有如此疯涨过,6 年的时间几乎翻了一番,则其中一定发生了什么。

经济学最基本的原理 – 价格取决于供求关系。根据这个理论,对房子需求的增长一定是远大于供应的增长才会造成房价的疯狂增长。在这里需求取决于两个主要因素:人口和人们的平均收入,而供求则取决于每年新建的住宅。但是根据纽约时报的调查,00 年到 04 年的时间里其实人们的平均收入是下降的(-3%),虽然人口略微增长(1.5%),所以综合下来总体收入是略微下降的(-1.4%)。接着我们看看供应方,数据显示 00-04 年间新建的房子增长了 6%。基于收入下降了 -1.4%,新盖房子增加 6% 的条件下,房价四年之间却增长了 46%,所以从表面的供求角度来解释房价的疯狂增长,是不合理的。所以我们需要从别的角度来分析这个现象。

在解释房价疯涨的原因之前,我们先了解一下「传统」的贷款买房的方式。假设 70 年代的时候,人们想要贷款买下一栋价值 $60,000 的房子,需要缴纳 25% 的首付($15,000),需要提供稳定收入的证明,并且需要拥有不错的信用记录。这样的方式持续了很多年,直到 2000 年,借贷的人开始降低了对贷款人的信用标准。打个比方,01 年的时候贷款买房的人可能只需要 10% 的首付和 600 分的信用。所以之前 $60,000 的房子现在只需要支付 $6,000 就可以买下了。又因为当时租房市场需要支付的房租远高于买房所需要还的利息(关于租房 vs 买房的讨论,请参见 Khan Academy 另外一个系列课程),于是当首付,也就是买房门槛降低之后,买房的人数量就上来了。到了 03 年的时候,人们甚至不需要付首付就可以贷款买房,对买房人的收入背景和信用调查也放松了很多,所以在人口数量没有大量增长,总收入反而有些下降的情况下,可以贷到款买房的人突然多了许多。甚至到了 04/05 年,情况进一步恶化,不仅仅不需要首付,你甚至可以欺骗银行说你有一份稳定的工作,就可以贷到款买房。信用的调查越来越容易,在加州和佛罗里达,有的外来民工可能在年收入 $40,000 的情况下就敢贷款购买价值 $1,000,000 的房子。于是乎,我们现在需要解释的问题就是为什么这些银行,或者债主,愿意把钱借给这些很可能没法把钱还清的贷款者,去买一个价格如此虚高的房子?

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